Préparer la vente de votre bien

Quels documents faut-il pour vendre une maison en Belgique ?

Vendre une maison ou un appartement suppose de réunir un ensemble de documents : votre titre de propriété, un certificat PEB, les éléments relatifs à l’installation électrique, les informations urbanistiques, et d’autres pièces selon la Région, le type de bien et sa situation. Il n’existe pas de liste unique valable partout en Belgique. Cette page présente, sur la base des sources officielles belges, ce qu’il faut généralement préparer ; elle est informative et ne remplace pas l’avis de votre notaire.

Les documents à préparer avant de vendre un bien immobilier

Les tableaux ci-dessous distinguent deux catégories qu’il ne faut pas confondre : d’un côté les documents et informations requis par la réglementation selon la Région, le bien ou la situation ; de l’autre les pièces simplement utiles pour constituer un dossier complet et rassurant. Aucun document de la seconde liste n’est exigé en tant que tel pour vendre.

Documents et informations requis selon la Région, le bien ou la situation

Documents requis selon la Région, le bien ou la situation
Document	À quoi sert-il ?	Dans quels cas ?	Qui le fournit ?
Titre de propriété	Établit comment et quand vous êtes devenu propriétaire du bien.	Dans tous les cas. Selon la situation, l’acte d’achat, l’acte de donation ou, en cas d’héritage, l’acte d’hérédité et la déclaration de succession.	Le notaire qui a reçu l’acte ; une copie peut être demandée à l’étude.
Certificat PEB	Exprime la performance énergétique du logement et contient des recommandations d’amélioration.	Prévu par la réglementation régionale lorsque l’on met un logement en vente ; le champ d’application et les exceptions dépendent de la Région et du bien.	Un certificateur agréé par la Région concernée.
Contrôle de l’installation électrique	Vérifie la conformité de l’installation aux prescriptions du Règlement général sur les installations électriques (RGIE).	Des obligations spécifiques sont prévues lors de la vente d’une unité d’habitation ; leur portée dépend de l’installation et de la situation.	Un organisme de contrôle agréé.
Informations urbanistiques	Renseignent sur la situation urbanistique du bien : affectation, permis, éventuelles infractions.	Un devoir d’information sur la situation urbanistique s’applique à certains actes ; les informations à fournir dépendent de la Région et du bien.	L’administration communale ; en pratique, la demande est le plus souvent faite par le notaire ou l’agent immobilier.
Documents relatifs au sol	Informent sur l’état du sol de la parcelle et sur une éventuelle pollution.	Selon la Région et la parcelle. À Bruxelles, une attestation du sol délivrée par Bruxelles Environnement est requise pour vendre un terrain ; en Flandre, un bodemattest de l’OVAM est prévu.	L’administration régionale compétente (Bruxelles Environnement, OVAM).
Dossier d’intervention ultérieure (DIU)	Rassemble les éléments utiles à la sécurité et à la santé lors de travaux ultérieurs à l’ouvrage.	Prévu par l’arrêté royal du 25 janvier 2001 pour les chantiers qu’il vise ; lors d’une mutation, il est remis au nouveau propriétaire et la remise est actée.	Selon le chantier : le coordinateur-réalisation, le maître d’ouvrage ou un tiers qu’il désigne.
Attestation relative à la citerne à mazout	Atteste du contrôle et, le cas échéant, de la mise en conformité de la citerne.	Uniquement si le bien est équipé d’une citerne à mazout ; les règles diffèrent selon les Régions.	Un technicien agréé.
Informations de copropriété	Informent l’acheteur sur l’immeuble, son fonctionnement et sa situation financière.	Uniquement pour un lot dans une copropriété. Le Code civil organise l’information lors de la transmission d’un lot.	Le syndic, à la demande du vendeur, du courtier ou du notaire.
Attestation amiante	Décrit la présence éventuelle d’amiante dans le bâtiment.	En Région flamande uniquement : prévue depuis le 23 novembre 2022 pour la vente de bâtiments construits avant 2001.	Un expert certifié ; l’attestation est délivrée par l’OVAM.

Chaque ligne indique dans quels cas le document intervient. Une exigence propre à une Région n’est pas transposable aux deux autres, et plusieurs de ces documents ne concernent que certains biens ou certaines installations.

Documents utiles, mais non exigés pour vendre

Documents utiles au dossier de vente, sans caractère obligatoire
Document	À quoi sert-il ?	Dans quels cas ?	Qui le fournit ?
Plans du bien et permis obtenus	Permettent à l’acheteur et aux professionnels de comprendre la structure du bien et ce qui a été autorisé.	Utile dès qu’ils existent. Ils ne constituent pas, en tant que tels, une pièce obligatoire supplémentaire à fournir par tout vendeur.	Vos archives personnelles, l’architecte, la commune.
Factures et devis des travaux réalisés	Retracent ce qui a été rénové, quand, et par qui — un argument concret lors des visites.	Recommandé, non obligatoire en soi.	Vos archives personnelles, les entreprises concernées.
Justificatifs d’entretien (chaudière, ramonage, adoucisseur…)	Montrent que les installations ont été suivies ; certaines obligations d’entretien existent par ailleurs selon la Région.	Recommandé dans le dossier de vente ; à ne pas confondre avec les obligations d’entretien elles-mêmes.	Le technicien ou l’entreprise d’entretien.
Notices et garanties des équipements	Facilitent la reprise du bien par l’acheteur.	Recommandé, non obligatoire.	Vos archives personnelles.
Dernières factures d’énergie et d’eau, précompte immobilier	Donnent à l’acheteur un ordre de grandeur des charges du bien.	Recommandé, non obligatoire.	Vos fournisseurs et administrations.

Les documents varient selon la Région

La performance énergétique, l’urbanisme et la gestion des sols sont des compétences régionales. Les obligations d’un vendeur dépendent donc d’abord de l’endroit où se trouve le bien.

En Wallonie

Le certificat PEB est établi par un certificateur agréé et a une durée de validité de dix ans maximum ; la Région indique que toute personne qui met un logement en vente doit en disposer.

En matière d’urbanisme, le Code du développement territorial (CoDT) impose un devoir d’information sur la situation urbanistique des biens dans le cadre de certains actes. Concrètement, les informations urbanistiques utiles sont demandées à l’administration communale — le plus souvent par le notaire ou l’agent immobilier chargé de la vente — et portent notamment sur l’affectation, les permis délivrés et les éventuelles infractions. Le certificat d’urbanisme n°1 est un document distinct : il s’agit d’une demande volontaire, que la Région présente comme une possibilité offerte à qui s’intéresse à un bien pour connaître le statut urbanistique des parcelles. Il n’est pas un document que tout vendeur devrait systématiquement obtenir : demandez à votre notaire ce qui est nécessaire dans votre dossier.

À Bruxelles

Toute personne qui souhaite vendre ou louer une habitation doit disposer d’un certificat PEB valide pour celle-ci ; Bruxelles Environnement publie une fiche détaillant les situations dans lesquelles ce certificat n’est pas requis.

Pour le sol, Bruxelles Environnement décrit l’attestation du sol comme un document légal obligatoire pour vendre un terrain à Bruxelles ou céder une activité à risque. Elle indique l’état du sol de la parcelle au regard de l’inventaire régional et c’est au vendeur qu’il revient de la remettre.

En Flandre

Le public de cette page est francophone, mais un bien peut se situer en Région flamande. L’autorité flamande indique que le vendeur doit pouvoir présenter un titre de propriété authentique et une série d’attestations, et que l’annonce de vente doit comporter certaines informations. Deux éléments propres à la Flandre méritent d’être signalés : le bodemattest délivré par l’OVAM pour la situation du sol, et l’asbestattest (attestation amiante), prévu depuis le 23 novembre 2022 pour la vente de bâtiments construits avant 2001. Pour un bien flamand, référez-vous aux informations officielles flamandes et à votre notaire.

Quels documents faut-il fournir au notaire ?

Il est utile de distinguer trois ensembles.

Ce que vous préparez vous-même : titre de propriété, certificat PEB, rapport de contrôle de l’installation électrique, attestation de citerne le cas échéant, plans et permis en votre possession, justificatifs de travaux et d’entretien, et le dossier d’intervention ultérieure (DIU) lorsqu’il existe pour votre bien — ce dossier rassemble les éléments utiles à la sécurité lors de travaux ultérieurs et fait l’objet d’une page dédiée sur ce site.
Ce que le notaire recherche lui-même : les demandes d’informations auprès des administrations compétentes, notamment en matière d’urbanisme, de sol et de fiscalité, ainsi que les vérifications relatives à la propriété et aux éventuelles charges grevant le bien.
Ce qui est finalement annexé ou mentionné : c’est le notaire qui détermine, au regard du bien et de la réglementation applicable, les pièces à annexer à l’acte et les mentions à y faire figurer. La remise du DIU, par exemple, est enregistrée dans l’acte confirmant la mutation.

Plus tôt vous transmettez ce que vous détenez, plus tôt les manques apparaissent — et ils sont généralement plus faciles à combler avant le compromis qu’après.

Cas particulier : vendre un appartement en copropriété

Vendre un lot dans un immeuble à appartements ajoute une dimension : l’acheteur doit être informé de la situation de l’immeuble et de la copropriété, et pas seulement de celle du logement. Le Code civil organise cette information lors de la transmission d’un lot.

Les éléments demandés au syndic portent habituellement sur l’acte de base et le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales, la situation des charges et des fonds de réserve et de roulement, ainsi que sur les procédures en cours concernant l’immeuble. Le contenu précis et le moment de leur communication sont fixés par la loi et suivis par votre notaire ou votre agent immobilier : ne vous fiez pas à une liste générale, faites confirmer ce qui s’applique à votre immeuble.

Signalons aussi qu’en copropriété, la réglementation sur les chantiers temporaires ou mobiles permet aux copropriétaires de confier au syndic les tâches relatives à la partie du dossier d’intervention ultérieure concernant les parties communes.

Que faire lorsqu’un document est manquant ?

C’est une situation courante, et presque toujours réparable. Les réflexes utiles :

Titre de propriété introuvable : demandez une copie à l’étude notariale qui a reçu l’acte.
Certificat PEB expiré ou absent : faites appel à un certificateur agréé par la Région concernée.
Rapport électrique manquant : contactez un organisme de contrôle agréé.
Informations urbanistiques : elles se demandent à l’administration communale ; votre notaire s’en charge généralement.
Documents de copropriété : adressez-vous au syndic.
DIU incomplet : recontactez les intervenants des chantiers concernés — coordinateur, architecte, entreprises — et parlez-en tôt à votre notaire.
Plans ou permis perdus : l’architecte ou le service urbanisme de la commune conservent parfois une copie.

Dans tous les cas, mieux vaut annoncer une lacune à votre notaire que la découvrir à la signature.

Préparer son dossier immobilier avant la mise en vente

La plupart des difficultés viennent du même endroit : les documents ont été produits au fil de vingt ou trente ans, par des intervenants différents, et se retrouvent dispersés entre classeurs, boîtes mail et disques durs. Au moment de vendre, tout doit être retrouvé en quelques semaines.

L’approche inverse coûte beaucoup moins d’énergie : conserver chaque document au moment où il arrive — la facture de la nouvelle chaudière, l’attestation d’entretien annuelle, le rapport de contrôle, le permis obtenu pour l’extension — de sorte que le dossier de vente soit déjà largement constitué le jour où la décision se prend. C’est également utile en dehors de toute vente : lors d’un sinistre, d’une succession ou de nouveaux travaux.

Centraliser les documents et l’historique du bien

Property Passport est une plateforme privée et indépendante permettant de centraliser les documents, travaux, entretiens et informations d’un bien immobilier. C’est l’idée d’un passeport immobilier numérique : un espace personnel où le bien conserve sa propre mémoire, et depuis lequel les documents utiles peuvent être partagés avec les personnes concernées, par exemple un notaire, un expert immobilier ou un agent immobilier.

Pour éviter toute ambiguïté : Property Passport ne remplace aucun document officiel, ne remplace pas le notaire, ne remplace aucune administration et ne garantit pas qu’un dossier de vente soit juridiquement complet. Il ne s’agit ni d’un service public, ni d’un service officiel. Seuls les professionnels compétents peuvent apprécier la conformité de votre dossier.

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Créez votre espace en quelques minutes et conservez au même endroit documents, travaux et entretiens. Une question ? Contactez-nous.

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Questions fréquentes

Quels documents sont obligatoires pour vendre une maison en Belgique ?

Il n’existe pas de liste unique valable partout : certaines exigences sont fédérales, d’autres régionales, et plusieurs documents ne sont requis que selon le bien ou la situation. En pratique, un vendeur doit généralement pouvoir présenter son titre de propriété, un certificat PEB selon la réglementation de sa Région, les éléments relatifs au contrôle de l’installation électrique, les informations urbanistiques, les documents relatifs au sol lorsqu’ils sont requis, et le dossier d’intervention ultérieure lorsqu’il existe. Votre notaire vérifie ce qui s’applique concrètement à votre bien.

Quels documents faut-il transmettre au notaire ?

Le propriétaire transmet ce qu’il détient lui-même : titre de propriété, certificat PEB, rapport de contrôle de l’installation électrique, dossier d’intervention ultérieure, attestation de citerne le cas échéant, plans, permis et justificatifs de travaux. Le notaire, de son côté, procède aux recherches et demandes d’informations auprès des administrations compétentes et détermine ce qui doit être annexé ou mentionné dans l’acte.

Le certificat PEB est-il obligatoire pour vendre ?

Les trois Régions prévoient qu’une personne qui met un logement en vente doit disposer d’un certificat PEB valide, établi par un certificateur agréé. Des exceptions et limites de champ d’application existent selon le type de bien et la Région : Bruxelles Environnement publie par exemple une fiche consacrée aux situations où le certificat n’est pas requis. Vérifiez la règle applicable à votre bien auprès de la Région concernée ou de votre notaire.

Le contrôle de l’installation électrique est-il exigé lors d’une vente ?

Le SPF Économie prévoit des obligations spécifiques de contrôle des installations électriques domestiques lors de la vente d’une unité d’habitation, sur la base du Règlement général sur les installations électriques. La portée exacte de l’obligation dépend de l’installation et de la situation ; le SPF Économie publie une FAQ destinée aux notaires et au secteur immobilier.

Quels documents supplémentaires faut-il pour vendre un appartement en copropriété ?

À la vente d’un lot, le Code civil organise une information de l’acheteur portant notamment sur la situation de l’immeuble et de la copropriété. Ces éléments — acte de base et règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblées générales, situation des charges et des fonds — sont demandés au syndic. Le contenu précis et le moment de leur communication relèvent du texte légal et de la pratique de votre notaire.

Le dossier d’intervention ultérieure doit-il être remis à l’acheteur ?

Oui, lorsqu’un dossier d’intervention ultérieure existe pour l’ouvrage. L’arrêté royal du 25 janvier 2001 prévoit que, lors de chaque mutation totale ou partielle, le cédant remet ce dossier au nouveau propriétaire et que cette remise est enregistrée dans l’acte. Notre page consacrée au DIU détaille son contenu et les cas où il est prévu.

Que faire si un document est manquant ou périmé ?

Cela s’anticipe. Un certificat PEB expiré se refait auprès d’un certificateur agréé ; un rapport électrique se redemande à un organisme de contrôle ; une copie du titre de propriété s’obtient auprès de l’étude notariale ; les informations urbanistiques se demandent à la commune ; les documents de copropriété au syndic ; un DIU incomplet se reconstitue en recontactant les intervenants des chantiers concernés. Signalez la situation à votre notaire dès le début de la préparation de la vente.

Quand faut-il commencer à préparer le dossier de vente ?

Le plus tôt possible, et idéalement avant la mise en vente. Certains documents supposent le passage d’un professionnel ou une demande auprès d’une administration, avec un délai variable. Rassembler les pièces au fil des années, chantier après chantier, évite de devoir tout reconstituer au moment du compromis.

Sources

Cette page est informative et ne constitue pas un avis juridique. Les règles diffèrent selon la Région, le type de bien et la situation : faites confirmer votre dossier par votre notaire.